東南網6月20日訊(海峽導報記者 余健平)經過近三個月的新政策適應期,廈門樓市反映出了較真實的調控效果:
二手房成交量經歷了斷崖式下跌后,一蹶不振。最近,日均成交量已跌破去年11月“速凍期”時的70多套,連續三周在60多套徘徊;一批炒房客急求退場,不斷降價拋售“泡沫房”。
另一方面,剛需則是被動地觀望,等待時機購房。房貸利率上調,實際交易稅費翻倍比起部分房源的降價幅度來說,購房成本大幅增加才是限制剛需購房的最大因素。
連續三周,日均成交60多套
據廈門房地產聯合網統計,上周廈門二手房網簽累計550套,環跌7.25%,其中二手住宅總成交為313套,環跌7.39%,日均成交62套,比上周少6套。
其實,在去年11月份,廈門樓市也曾出現“速凍”模式,當月二手住宅日均成交量為76套。而當前廈門的二手住宅日均成交量已連續三周都在六十幾套徘徊,分別為65套、68套、62套,較5月的日均80多套,又下降了20%,可以說進入了“極寒”模式,且下跌空間不容樂觀。鑒于當前市場觀望情緒濃厚,接下來恐怕還要再創新低。
成交無量,房價卻有地價支撐
沒有成交量,價格就有一定的下調空間。然而,購房者到市場上轉了一圈發現,除了投資客降價拋售的房子外,真正滿兩年、五年的優質房源非常少,且價格不降反升。“究其原因,是目前的地價給了二手房房價支撐。”剛需小楊說,一手房被政府限價,相比去年基本沒有漲,二手房的價格和一手房已經形成了嚴重的倒掛現象,目前二手房成交量這么低,但大多數房子價格依然堅挺,主要是因為大家都看著新拍出的地價,“同安的明面樓面價已經3.1萬元/平方米了,你讓大家怎么相信房價會跌呢?”
其實,小楊代表了大部分觀望者的心聲,雖然地價不能代表房價,但確實能對二手房價起到支撐作用。
事實上,除了職業的炒房客外,也有不少中產階級家庭將廈門的房產作為一項重要投資。“我們沒有撬動很大的杠桿,資金流也都是在自己能承受的范圍內,目前市場是迅速冷卻了,但我們也不會賣,已準備好至少扛三年。”一位黃先生向導報記者透露,身邊朋友在廈門有三五套房子的太多了,都打算和調控政策打“持久戰”,“以目前廈門拍出的地價,以及未來五年的規劃看,廈門樓市依然被長期看好”。
買投資客的“降價房”需謹慎
好房源價格堅挺,那么狂降幾十萬、上百萬元的房子能不能買?這些“降價房”背后的真相,剛需一定得了解。“目前在穩定出售的房源,大部分是投資客的房子。”蓮坂附近的中介小劉告訴導報記者,這些房源最近降價空間比較大,但消化的周期也不斷加長。“新政前,這些房源坐地起價還被‘秒殺’,如今投資客將價格一降再降也不好脫手,至少都要賣一到兩周。”小劉說。
同樣在頻發降價房源的中介小周說,聚集在熱門商圈地帶,又沒有品質支撐的樓盤中的小戶型是炒房的“重災區”,比如火車站周邊、江頭、仙岳路一帶的單身公寓,從去年年底到今年3月份,每平方米被炒房客加價一萬元以上。“雖然這些地段都很好,但有些房源的品質確實比較差。”小周直言,比如客廳的窗戶開在走廊,戶型不方正,只有單面采光又朝北等等。在瘋狂的時候,只要是有房子大家都買,顧不上考慮它的缺陷。現在投資客降價賣,其實并沒有虧本,只是把原來跳漲的價格慢慢降罷了,但剛需購買這些房源的時候一定要注重房源本身的品質。同時,小周還透露,不少投資客拋售的房源已被公證過兩次以上,這種背景的房子,銀行已不給貸款了,買房一定要了解清楚了再簽合同,以免產生糾紛。
當然,市場上也有一些置換型客戶的降價房。“換房子的房東無非也是在與時間賽跑,尋求兩邊的平衡和利益最大化,如果有看到質量不錯又低于周邊地價的房子,可以入手。”小周建議。
剛需被動觀望等待“中”新房
“在樓市瘋狂時期,剛需無力參與追趕資本的游戲,只能觀望。等大浪退去以后,被各種政策誤傷的剛需,依舊只能觀望。”剛需張小姐感嘆。
張小姐結婚一年了,小兩口至今沒在廈門買上房。“去年年底,市場冷了一段時間,我們就想著過完年后看看,結果,年后一天一漲的房價,我們只能傻傻地看著。”張小姐說,年前在集美橋頭看的兩房,單價是每平方米2.8萬左右,到了3月份,直接飆上了3.3萬元一平方米,一個月時間要小兩口多付40多萬元,她和老公根本無力承擔。
樓市新政之后,張小姐又蒙了,因為廢除了“陰陽合同”,稅費變相翻倍。她看上的那套不滿兩年的房子,原本只要3萬元的稅費,實際成交后接近9萬元,這些錢等于張小姐半年的工資,而且是要實打實一次性付,張小姐不甘心又選擇了放棄。
她到處看房,想找滿五年的兩房省稅費,卻發現,即便是市場冷卻,但符合她條件的房源還在漲價,甚至已超過了多付的稅費。猶猶豫豫間,銀行的房貸利率不斷上調,不僅首付高了,打算貸款30年的她,又要多還十幾萬元……
“我們把希望都寄托在新房上了,聽到有開盤的消息,就去預約登記,期待‘中’一個號,身邊好多朋友都在等新房。”張小姐說。
? |