廈門日?qǐng)?bào)訊（記者 劉博）自本刊啟動(dòng)“廈門樓市3·15維權(quán)”活動(dòng)以來，收到1000余條讀者投訴，涉及開發(fā)商、樓盤達(dá)30余個(gè)。記者就投訴最多的六類問題進(jìn)行調(diào)查，并請(qǐng)北京觀韜中茂(廈門)律師事務(wù)所律師許煒進(jìn)行案例解讀，以提示購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)并告知合理合法維權(quán)途徑。

案例1 商辦項(xiàng)目當(dāng)做住宅銷售

案例回放:購(gòu)房時(shí)開發(fā)商宣傳為“商住兩用”房，樣板房裝修成居家的復(fù)式。但交房時(shí)沒有下水道等，不可居住。

律師說法:購(gòu)房時(shí)，應(yīng)注意查看開發(fā)商明示的五證:《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。其中，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》會(huì)載明土地性質(zhì)，一般居民房屋表述為“住宅，使用期限70年”。

維權(quán)途徑:若簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)為商業(yè)用房，無法正常居住，應(yīng)當(dāng)全力搜集開發(fā)商暗示樓盤為商住兩用的證據(jù)，按《合同法》等相關(guān)規(guī)定，以重大誤解或合同根本目的無法實(shí)現(xiàn)為由，訴請(qǐng)解除合同。

案例2 遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證

案例回放:購(gòu)房后四年仍未拿到產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致業(yè)主不能落戶、小孩不能讀書、房子不能出售。

律師說法:《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》系法律層面的重要權(quán)屬證明，開發(fā)商為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的速度受多方面因素綜合影響。在購(gòu)房時(shí)，業(yè)主應(yīng)對(duì)開發(fā)商資質(zhì)、商譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、公司規(guī)模等多方面進(jìn)行考量，通常優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商能夠準(zhǔn)時(shí)順利辦理產(chǎn)權(quán)證。

維權(quán)途徑:業(yè)主應(yīng)查閱與開發(fā)商簽訂的《房屋買賣合同》，通常會(huì)約定在一定期限內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，若逾期辦理，出賣人按房屋價(jià)格一定比例的金額，向買受人支付違約金。若業(yè)主與開發(fā)商談判不成，可訴請(qǐng)相關(guān)法院解決。

案例3 虛假宣傳

案例回放:樓盤廣告宣傳以劃片某校為賣點(diǎn)，業(yè)主為教育資源而購(gòu)置房產(chǎn)，可實(shí)際交房后并未劃片到該校。

律師說法:購(gòu)房人應(yīng)仔細(xì)審查廣告描述的配套是否屬于開發(fā)商規(guī)劃范圍內(nèi)，切勿輕信。若開發(fā)商承諾樓盤周邊的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)盡量要求其寫入書面合同。

維權(quán)途徑:若在合同有約定學(xué)校規(guī)劃條款的情況下，則可根據(jù)條款具體約定內(nèi)容，以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由，訴請(qǐng)解除房屋買賣合同，或要求開發(fā)商賠償違約金。

案例4 延期交房

案例回放:比合同約定時(shí)間延期數(shù)月甚至數(shù)年未交房，開發(fā)商卻沒有任何回應(yīng)。

律師說法:在施工過程中，各類不確定因素會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商無法依照合同準(zhǔn)時(shí)交房。在購(gòu)房前務(wù)必核實(shí)開發(fā)商是否有相應(yīng)的資質(zhì)與證照，以降低逾期交房風(fēng)險(xiǎn)。

維權(quán)途徑:若發(fā)生逾期交房情形，首先，業(yè)主可先通過發(fā)送《律師函》等法律途徑，要求開發(fā)商對(duì)于逾期問題作出合理解釋；其次，可根據(jù)《房屋買賣合同》中約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際逾期交房的違約天數(shù)，與開發(fā)商協(xié)商違約金的賠付事宜；最后，若與開發(fā)商協(xié)商溝通不成，則可向相關(guān)有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，訴請(qǐng)開發(fā)商盡快交房并依約賠償違約金。

案例5 精裝不符合預(yù)期

案例回放:宣傳3000元/平方米精裝標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際交付質(zhì)量差強(qiáng)人意，與樣板間差距巨大。

律師說法:業(yè)主切記，樣板房“眼見也未必為實(shí)”，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商做到“白紙黑字”，將其承諾的精裝房標(biāo)準(zhǔn)，裝修裝飾中所用的材料、品牌、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息寫入正式合同。

維權(quán)途徑:業(yè)主應(yīng)注意保留證據(jù)，如開發(fā)商針對(duì)其“精裝房”的現(xiàn)場(chǎng)宣傳，根據(jù)最高院審理商品房案件的相關(guān)司法解釋之規(guī)定，開發(fā)商的廣告或商業(yè)宣傳等內(nèi)容，在一定條件下可以作為合同內(nèi)容的一部分，即業(yè)主在證據(jù)充分的情況下，可以要求開發(fā)商交付符合約定標(biāo)準(zhǔn)的“精裝房”。

案例6 虛假優(yōu)惠

案例回放:開發(fā)商蓄客活動(dòng)宣傳“存三萬抵八萬”，可是交定金那天不承認(rèn)。

律師說法:對(duì)于該類促銷活動(dòng)，業(yè)主應(yīng)盡可能要求開發(fā)商出具出面承諾或其他文件，避免“口說無憑”的情形發(fā)生。

維權(quán)途徑:若業(yè)主能提供相關(guān)證據(jù)證明開發(fā)商在各類商業(yè)宣傳中明確開展“存三抵八”的促銷活動(dòng)，則業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行其承諾。