海西中心城市區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，讓廈門房地產(chǎn)市場始終走在國內(nèi)前列。

東南網(wǎng)2月23日訊（福建日報(bào)記者 陳挺 文/圖）隨著2月19日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)通知，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅與營業(yè)稅政策出臺，至此，廈門公積金貸款、首套房二套房首付比例以及契稅、營業(yè)稅等影響房地產(chǎn)市場成交的關(guān)鍵環(huán)節(jié)新政全部出臺到位，這一系列新政密集出臺的首周已初步顯現(xiàn)帶旺廈門樓市跡象，節(jié)后，一手房上周成交平穩(wěn)，而二手市場則在帶看率、成交簽單率方面表現(xiàn)活躍。

來自中原地產(chǎn)的研究報(bào)告認(rèn)為，對于三四線城市而言，國內(nèi)今年出臺的公租房免征房產(chǎn)稅新政或許對去庫存有更大的拉動(dòng)作用，當(dāng)前買不起商品房又租不起商品房的中低收入群體對公租房需求量較高，市場可操作空間較大，實(shí)際去庫存作用或強(qiáng)于降首付。當(dāng)然，對于二線城市的龍頭廈門而言，并沒有那么大的去庫存壓力，從這次新政的實(shí)際調(diào)整看，廈門的首套房首付比例果然像此前預(yù)測的那樣,并沒有一步到位執(zhí)行央行和銀監(jiān)會的最低放寬標(biāo)準(zhǔn)20%，而實(shí)行首套房首付比例從此前的30%調(diào)整為25%，二套房40%的標(biāo)準(zhǔn)，從市場的反應(yīng)看，未來改變廈門改善型住宅市場的結(jié)果似已成必然。

契稅營業(yè)稅調(diào)整

改善型住房率先受益

就在業(yè)界還在熱衷討論廈門首套房政策首付調(diào)整的次日，三部委19日發(fā)文調(diào)整契稅營業(yè)稅，自2月22日起，對個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅，而在過往，是否征收營業(yè)稅的關(guān)口時(shí)限是5年。

目前廈門活躍的剛需二手房正常標(biāo)準(zhǔn)兩房90平方米左右市場價(jià)200萬元左右，3房一百多平方米300萬元左右，契稅調(diào)整后，90平方米以內(nèi)房源契稅節(jié)省4萬元，90平方米以上節(jié)省3萬元。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從首套房看，和過往相比，享受契稅優(yōu)惠的住房擴(kuò)大到了過往界定的豪宅領(lǐng)域，以前享受對象只限定在單套面積144平方米以下且容積率在1.0以上的房型，而新政策執(zhí)行后，只要是“家庭唯一住房”，就可以享受1.5%的優(yōu)惠稅率，主要的變化就是144平方米以上契稅從3%降到1.5%。

而對于購買二套房，變化就更明顯了，老政策只要是二套房一率執(zhí)行3%契稅，新政后，90平方米以下降到1%，90-144平方米、144平方米以上都降到2%，很顯然，這對于購買改善型住宅群體是重大利好。

福建萬眾財(cái)富集團(tuán)副總賴鵬羽在接受記者采訪時(shí)表示，這些新政對于提升市場活躍度、擴(kuò)大交易量，幫助改善型住宅群體提振堅(jiān)定購房信心將帶來直接的影響，從該集團(tuán)鼎原地產(chǎn)和金海岸地產(chǎn)合并的短短一段時(shí)間看，門店服務(wù)客戶的力度加大，萬眾貸產(chǎn)品受到不少客戶的歡迎，在新政后這樣的輔助金融產(chǎn)品將更好地帶動(dòng)二手房的交易量尤其是改善型住宅穩(wěn)步提升。

禹向地產(chǎn)的營銷經(jīng)理鄭先生表示，從過往的經(jīng)驗(yàn)看，年底前后是傳統(tǒng)的淡季，一直到三四月份才會迎來所謂的金三銀四的旺季，但今年的情況變化明顯，去年12月底至今，其門店交易火爆異常，公司幾個(gè)業(yè)務(wù)骨干年前相繼成交五六套二手房，其龍山片區(qū)總店一個(gè)月業(yè)績達(dá)到20多萬，在節(jié)后恢復(fù)上班后帶看率明顯提升，這在往年是不多見的，尤其是新政出臺的這短短幾天，詢問契稅政策的客人很多。

鄭先生認(rèn)為，另一個(gè)值得關(guān)注的是營業(yè)稅，營業(yè)稅優(yōu)惠門檻這次也降低了，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。從政策調(diào)整看，或許營業(yè)稅的殺傷力度更大，畢竟?fàn)I業(yè)稅5.55的稅率較高，過往不滿5年都要交營業(yè)稅，而現(xiàn)在調(diào)整到2年，這對于很多購房人群誘惑頗大。

首付門檻降低

但廈門仍未一步到位

春節(jié)前，央行和銀監(jiān)會出臺了房地產(chǎn)新政，在非限購城市首套房首付比例最低可至20%，二套房首付比例最低可放寬至30%。

2月5日，廈門市市場利率定價(jià)自律機(jī)制第一次會議，表決通過廈門市商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)整政策意見：對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通商品住房，最低首付款比例由之前的50%調(diào)整為40%；其他房貸政策保持不變。

很顯然，廈門房貸新政并沒有一步到位到最低20%，而是執(zhí)行首套房首付比例25%，二套房首付調(diào)整為40%，全部公積金貸款買房，首套房首付比例可低至20%。對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這等于預(yù)留一手空間，萬一新政沒有預(yù)期的效果，還有進(jìn)一步調(diào)整的籌碼。

從廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)的最新數(shù)字顯示，新政的這一周，廈門住宅共成交93套，成交面積1.2萬平方米，成交金額2.8億元，均價(jià)23377元/平方米。其中島內(nèi)成交21套，0.39萬平方米，成交金額1.3億元，均價(jià)34688元/平方米；島外成交72套，0.85萬平方米，成交金額1.5億元，均價(jià)17722元/平方米，與年前相對低迷的市場表現(xiàn)看，市場平穩(wěn)有較明顯的回暖跡象。

廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)根據(jù)過往的歷史數(shù)據(jù)做了一個(gè)有意思的統(tǒng)計(jì)，籠統(tǒng)地測算，2015年廈門住宅成交套總價(jià)均值高達(dá)242萬元，廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)就此金額測算了一個(gè)大概數(shù)字，新政后廈門首套房首付直降12.1萬元，二套房下降24.2萬元，這對于不少大學(xué)剛畢業(yè)或剛工作的年輕人來講，確實(shí)降低了置業(yè)廈門的門檻。

而在首套房貸利率優(yōu)惠方面，目前廈門多數(shù)銀行均有利率優(yōu)惠，建設(shè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行首套房利率可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最多再打9.5折，郵儲銀行首套房利率可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最多再打9.1折，也進(jìn)一步降低了新置業(yè)人群的成本壓力。

異地公積金廈門可貸款

鷺島樓市再加熱

中原地產(chǎn)最新的一份調(diào)查報(bào)告顯示，隨著營業(yè)稅免征年限的調(diào)整，不少本待字閨中的房源蓄勢待發(fā)提前入市，或進(jìn)一步帶動(dòng)二手房市場火熱交易。

廈門中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，目前二手市場相對一手市場較為火熱，契稅營業(yè)稅調(diào)整，再加上國內(nèi)大環(huán)境總體20%首付再現(xiàn)，寬松加碼的政策環(huán)境，將助推打響了樓市回暖第一槍。

另一個(gè)值得關(guān)注的是，廈門市住房公積金管理中心節(jié)前就發(fā)布通知，自今年2月1日起開辦住房公積金異地貸款，只要戶籍和房產(chǎn)均在廈門，異地繳存住房公積金的本市戶籍職工或其配偶，在本市購買自住住房，可向市住房公積金管理中心申請住房公積金貸款，在首付款比例、貸款額度、利率和最長期限等貸款政策方面，與本市住房公積金繳存職工一樣，如果市民全部用公積金貸款買房的話，首套房首付比例可能可以低至20%。

廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會王崎副會長表示，隨著福建省房地產(chǎn)去庫存方案出臺，廈門目前市場的大平層產(chǎn)品在稅收調(diào)整情況下可望迎來新一波成交行情，從目前情況下看，開發(fā)企業(yè)都在整合各種營銷方案備戰(zhàn)新形勢下的房地產(chǎn)市場。

記者了解到，在全省房地產(chǎn)去庫存方案出臺前，廈門業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)頻繁，目前海滄H2015G02地塊已公布項(xiàng)目效果圖，該項(xiàng)目擬建成3棟寫字樓，一座大型商業(yè)綜合體。海爾集團(tuán)或?qū)⒃诤娼ㄔO(shè)“云街項(xiàng)目”，即以云服務(wù)為線上交互平臺，以街體驗(yàn)為線下運(yùn)營模式的城市智慧生活中心。

而老樓盤華爾頓1275項(xiàng)目準(zhǔn)備在2月底加推4#樓項(xiàng)目，為二梯三戶，共82套房源，戶型為157-180㎡三房，精裝標(biāo)準(zhǔn)為5000元/㎡，預(yù)計(jì)售價(jià)會在45000-48000元/㎡，目前已開始預(yù)約。國貿(mào)天悅項(xiàng)目預(yù)計(jì)于3月份推出2-3#新品，戶型為49㎡1房、106-124㎡3房，共計(jì)214套，目前已啟動(dòng)認(rèn)籌。保利叁仟棟98-105㎡高贈大復(fù)式公館春節(jié)后推出2#樓，戶型為98-104㎡復(fù)式，106-107㎡平層3房，共計(jì)251套，精裝3000元/㎡。

密集出臺的房地產(chǎn)系列新政，無疑將攪熱廈門一二手房地產(chǎn)市場。