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廈門晚報訊（記者 林潤）5月1日起二手房交易將“營改增”。眼下時間只剩下一個多月，各種“預測”“舉例”“計稅公式”在網絡上傳播。我市稅務專家說，由于具體政策和細則還未發(fā)布，這些所謂的“實例”都只是推測，有的很不準確，市民沒必要因此恐慌。

【亂象1】

傳言稅率為11%

專家 稅率多少待確認

這幾天，市民王先生一家飯桌上的熱門話題就是二手房“營改增”。王先生的父親聽說房地產行業(yè)“營改增”稅率為11%，立馬緊張起來:“營業(yè)稅的稅率也就5%，現(xiàn)在改成增值稅稅率高達11%，稅負肯定要增加嘛！”

廈門大學財政系教師、博士熊巍多年從事稅收方向的教學和科研工作，她認為，11%雖然已經確定為房地產行業(yè)的“營改增”稅率，但對個人來說不是一回事。

“二手房分為企業(yè)二手房和個人的二手房，個人二手房交易是不是采用11%的稅率，還不一定。”熊巍說，增值稅分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，增值稅一般納稅人才適用“銷項稅額減去進項稅額得出應繳稅額”的方式，而按照已有的增值稅管理規(guī)定如《增值稅一般納稅人資格認定管理辦法》，還有增值稅的基本管理常識，個體工商戶以外的其他個人(自然人)，是不能被認定為一般納稅人的，這就意味著出售二手房的個人只能按照小規(guī)模納稅人的計稅方式、也就是簡易征稅方式來計繳增值稅。

“我個人認為，如果采用簡易征稅方式，國家稅務總局應該還會出臺一個簡易征收稅率，肯定不會是11%那么高，具體多少要看政策規(guī)定?！毙芪≌f。

【亂象2】

稅負“實例”滿天飛

專家 目前各種算法都是推測

市民周女士也特別關心二手房“營改增”，她收到朋友發(fā)來的一個微信截圖，其中以一套價格為100萬元的房子為例，言之鑿鑿地說:“營改增”前，稅負是10.81萬元，“營改增”后只有4.09萬元，稅負減少了6.72萬元。

市民廖女士則研究了好一會兒中介提供的長微博，其中也有很清楚的“舉例說明”。具體算法是:由不含稅的賣出價減去不含稅的買入價，再乘以11%的稅率。假設購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元。這時候進項稅額是50/(1+11%)×11%，即約5萬元；銷項稅額是100/(1+11%)×11%，即約10萬元。兩者相減，增值稅額為5萬元。

記者注意到，網絡上關于二手房增值稅計算方法五花八門，即使是同樣的算法，有的稅率采用11%，有的卻用10%。還有的算法直接用不含稅的賣出價乘以征收率，征收率則被假定為3%。

熊巍說，直接由不含稅的賣出價減去不含稅的買入價，再乘以11%的稅率。這主要是依據(jù)企業(yè)增值稅的算法，對個人并不適用?！半m然目前大的方向確認了，但是具體的算法、政策還沒有發(fā)布。種種算法猜測的成分更大。”她說，真正準確的算法還要以政策為準，建議市民不要理會各種傳言。

市稅務部門此前也表示，可關注國稅網站、廈門國稅官方微信以及本報，及時了解最新“營改增”動態(tài)和“營改增”試點相關要求。

【鏈接】

配套文件和操作辦法

有望近期向社會發(fā)布

距離正式實施營改增已不到兩個月，未來究竟如何計算增值稅？據(jù)媒體報道，財政部會同國稅總局正在抓緊起草全面推開“營改增”試點的政策文件和配套操作辦法，將于近期發(fā)布。

國家稅務總局此前也回應，建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)涉及近1000萬戶納稅人，試點準備的時間緊、任務重。為了確保試點的如期順利推進，幫助納稅人盡快做好試點準備、平穩(wěn)實現(xiàn)稅制轉換，財稅部門已作部署安排，抓緊準備“營改增”的政策文件和配套操作辦法，盡快公布。

此前，我國部分行業(yè)已經試點營改增。參照先例來看，“營改增”試點從制度上基本消除貨物和服務稅制不統(tǒng)一、重復征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負。自2012年推進營改增試點以來，廈門已累計為企業(yè)直接減稅27.98億元。

房地產稅收新政滿月

島內二手房交易

入庫稅收1.62億

三部委《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》2月22日起實施，一個月以來，我市島內二手房銷售量呈現(xiàn)較大增長，減稅惠民效果顯著。

截至3月21日，島內二手住宅共成交2805套，環(huán)比增加1364套，增長94.66%；其中144平米以上二手住宅成交376套，環(huán)比增長68.61%。記者從市地稅局獲悉，一個月來島內二手住宅成交入庫稅收1.62億元，環(huán)比增加4500萬元，增長42.73%。

另據(jù)統(tǒng)計，島內共有130套144平方米以上的家庭唯一住宅享受了共計585萬元的契稅減免；家庭二套住宅共有800套享受到了新政減免優(yōu)惠，減免契稅1507萬元；累計為231套符合新政免稅條件的住宅辦理了營業(yè)稅減免，合計減免營業(yè)稅3430萬元。(林潤胡為琳洪發(fā)慶)