上半年購房需求得到有效釋放，下半年廈門樓市將步入理性去化周期。

廈門日報訊 2016年上半年的廈門樓市已悄然落幕。下半年，隨著供應端的進一步放量，購房者將有更加多樣化的選擇，住宅成交或將步入理性周期。而在住宅市場之外，商業和寫字樓也值得關注，尤其是下半年即將入市的61萬平方米新增甲級寫字樓產品，將對寫字樓市場的整體格局帶來較大影響。

住宅

6月環比下降44%

將進入理性去化周期

統計數據顯示， 6月廈門實際商品住宅成交量環比下降44%，這似乎預示著廈門樓市即將回歸理性去化期。

回顧上半年，“賣小買大、賣舊換新”等置換型需求不斷得到釋放，而島內外一體化建設也使得島外成為剛需置業的主陣地。市場可售房源日趨多樣，消費者可以更加理性、更加從容地根據不同置業需求購房，毋須盲目跟風。

而在信貸支持度上，廈門始終鼓勵梯度消費，也希望購房者根據自己實際收入情況量力而行。對于剛需客戶，銀行貸款、公積金貸款等政策優惠的大門依然持續敞開；而對于改善性客戶也要充分衡量可承受價格水平，避免錯誤判斷還貸能力而影響正常的生活消費。

日前，包括德意志銀行等多家專業機構對下半年的貨幣政策提出“或在年中從之前的相對寬松調整至中性”的看法。事實上，上海、深圳、南京等城市已經收緊了當地的房地產政策。

據了解，廈門下半年還會繼續增加土地供應以穩定市場。日前，市國土房產局已明確表示:“海滄馬鑾灣新城、翔安南部新城、同安老城區等區域的多宗優質商住用地有望在第三季度分批次推出，預計規劃建筑面積超100萬平方米，加上歷年已出讓的商住用地存量，可保證商品住宅市場的良性有序開發。”

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近期，廈門將有二十多個項目入市或加推，供應量充足。

商業

市場運行平穩

租金及空置率未現大幅波動

2015 年3 季度開始，大量百貨及KTV 等主力店撤離帶動全市優質購物中心租金下調。此后，優質購物中心租金穩定在665 元/平方米·月，除個別購物中心空置率有大幅抬升外，全市空置率水平基本維持在10%。

截至今年6 月底，全市優質購物中心存量維持在177萬平方米。在為期一年半的不停業改造升級過程中，中山路、蓮坂火車站商圈內多個商業體空置率并未發生劇烈波動。另一方面，島外商圈相繼啟動品牌調整，空置率較此前明顯下降。

值得一提的是，中高端零售品牌持續入駐廈門（特別是思明），豐富并帶動服飾及日用品類商品銷售；時尚餐飲品牌也加大擴張力度，大眾餐飲市場活躍度更高。

戴德梁行廈門公司總經理潘育敏表示，本年度的新增購物中心預計將在中秋節及國慶節前密集入市。短期來看，截至今年底，廈門有近73萬平方米的優質購物中心待交付使用，較2015 年新增供應面積暴增17 倍，在供應量大增的背景下，空置率將有所提升。部分地標性購物中心及島外的部分調租項目或將繼續推高全市租金水平，但在供應放大的情況下，租金上漲的幅度將比較有限。

寫字樓

地標項目助力租金重回上升通道

甲級寫字樓進入“大供應”時代

在經歷了四個季度的租金下降之后，今年2季度，在中航紫金廣場及世茂海峽大廈兩大地標項目更高租金預期的帶動下，廈門甲級寫字樓租金重回上升通道，達118 元/平方米·月，同時廈門甲級寫字樓存量被推高至63萬平方米，新增供應面積約占此前存量面積的34%，廈門甲級寫字樓正式進入“大供應時代”。受新增供應入市影響，全市甲級寫字樓空置率抬升至28%。

整體來看，西部商務區吸引力持續降低，而兩岸金融中心區域對企業的吸引力則不斷增大。值得一提的是，該區域地標產品對區域租金的抬升作用明顯強于鷺江道，在新項目更高租金的刺激下，兩岸金融中心區域租金環漲增加近9%，對全市租金貢獻率超20%。東西雙核租金差異進一步縮小，也顯示出兩岸金融中心片區對外吸引力的不斷提升。

下半年，廈門預計有近61萬平方米的新增甲級項目入市，較2015 年新增供應面積暴增16 倍，盡管其中仍有不少地標項目，但對抬高區域，及全市租金的作用將非常有限。

結合整體市場運行情況分析，下半年全市將以去庫存為首要任務，同時，甲級寫字樓市場也將向島外的集美新城及海滄的東南航運中心擴張，屆時，全市甲級寫字樓租金或將有所下調。

二手房成交量全面超越新房

根據廈門土地房產研究中心統計數據，今年上半年（1-6月）廈門通過招拍掛共成交經營性土地14宗、建筑面積84.72萬平方米、總金額為110.4億元，同比去年上半年分別下降了30%、56%、3%。其中，住宅用地建筑面積為39.44萬平方米。

商品房供應方面，上半年批準預售175.92萬平方米，其中住宅為102.4萬平方米、8877套，同比分別下降15%、10%、8%。其中4月商品住宅供應量最大，為61.2萬平方米，占上半年的59.8%。

銷售方面，商品房銷售在前6個月保持高位，共成交310.67萬平方米、38112套，同比分別上漲58%、68%。其中，商品住宅共成交200.77萬平方米、16935套，同比增加了51%、50%。值得一提的是，在3、4、5月連續三個月成交超過3000套的背景下，6月份住宅僅成交29.79萬平方米、2258套，成交套數僅為5月的54.6%。

二手房成交量全面超越新房，上半年共成交413.82萬平方米、40979套，其中住宅成交346.21萬平方米、34286套，超過去年同期的兩倍。

數據說明:商品房包括商品住宅、商業、辦公、車庫（車位）等。商品房銷售數據是根據在廈門市不動產登記中心網上提交商品房銷售合同備案的階段性數據，體現的是該時間段商品房銷售合同網上備案情況，與實際成交時間會有差異。