上半年土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。
2016年中盤點(diǎn)
廈門日?qǐng)?bào)訊 (文/圖智土地研究中心)2016年上半年,受寬松政策和需求釋放疊加影響,廈門商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲,二手房成交量位居高位,市場(chǎng)“熱鬧非凡”。但房?jī)r(jià)快速上漲并不是長(zhǎng)久之計(jì),理性購(gòu)房、平穩(wěn)過渡有望成為下半年樓市主旋律。
【土 地】
住宅供應(yīng)占五成
2016年上半年,廈門共推出經(jīng)營(yíng)性用地15宗,成交13宗,累計(jì)成交土地面積43.5萬平方米,建筑面積84.7萬平方米,成交均價(jià)13031元/平方米。其中,商住用地成交3宗,成交土地面積20.95萬平方米,建筑面積41.85萬平方米,占49.4%。
上半年廈門的土地供應(yīng)節(jié)奏,體現(xiàn)了廈門供地區(qū)域正逐步向島外傾斜、島內(nèi)外一體化建設(shè)進(jìn)程加快、在供地時(shí)序上切實(shí)遵循“產(chǎn)城融合”的新城開發(fā)理念,優(yōu)化升級(jí)島外配套,整體提升區(qū)域價(jià)值。
【商品房】
住宅供應(yīng)小幅減少
銷售增長(zhǎng)近五成
上半年,廈門市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為175.9萬平方米,同比減少15%,銷售面積為310.7萬平方米,同比增加58%。其中,商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積102.4萬平方米,同比減少10%;銷售面積195.7萬平方米,同比增加47%。1-2月是傳統(tǒng)樓市淡季,4月土地市場(chǎng)的火爆延續(xù)到樓市,4-5月住宅成交量位于高位,6月成交量環(huán)比下降44%,市場(chǎng)略有降溫。
同安區(qū)銷量拔得頭籌
廈門樓市供應(yīng)主力集中在海滄、同安兩區(qū),成交量則以島外為主,島內(nèi)外銷售面積比為1:4.5。同安區(qū)銷售面積拔得頭籌,供銷比為0.7,成為今年廈門樓市最受矚目的區(qū)域;島外其他三區(qū)銷售量差距小,說明隨著島內(nèi)外一體化建設(shè),購(gòu)房者對(duì)于島外居住環(huán)境認(rèn)可度逐步提高。
外地人購(gòu)房客群同比減少21.1%
上半年,外地人購(gòu)房客群比例為45.8%,同比減少21.1個(gè)百分點(diǎn),本地人購(gòu)房比例為54.2%。在宏觀政策寬松和高地價(jià)雙重影響下,人們對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)期普遍提高,不同置業(yè)需求得到滿足,本地客群集中于剛需購(gòu)房和換房改善,外地客群看中廈門發(fā)展?jié)摿娂娡顿Y置業(yè)。
二手住宅交易增加112%
中小戶型受熱捧
上半年,廈門二手住宅市場(chǎng)持續(xù)保持火熱,累計(jì)交易套數(shù)34286套,同比增加108%,交易面積為346萬平方米,同比增加112%。島內(nèi)外成交套數(shù)比為1.4:1,其中思明區(qū)交易12736套,為全市交易量最高。
從面積段交易情況看,中小戶型產(chǎn)品為市場(chǎng)交易主流,100平方米以下戶型交易20057套,占比59%,其中60平方米以下戶型交易量最高,達(dá)到6332套,占比18%,說明以“賣小買大、賣舊換新”的置換型需求不斷得到釋放,廈門市場(chǎng)正進(jìn)入一、二手房相互促進(jìn)的良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。(數(shù)據(jù)來源:廈門土地房產(chǎn)研究中心)
【機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)】
房?jī)r(jià)持續(xù)上漲難以保持
2016年上半年,廈門新建商品住宅成交均價(jià)同比上漲超20%——這既是寬松政策刺激導(dǎo)致,也是廈門宜居環(huán)境價(jià)值的充分體現(xiàn)。
去年以來,國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向是去庫(kù)存,各種寬松政策次第出臺(tái),像廈門這樣的二線城市購(gòu)房政策比一線城市寬松,且房屋均價(jià)更低,引得開發(fā)商追捧土地、購(gòu)房者積極認(rèn)購(gòu)、加速成交。
廈門的城市魅力也是成為樓市聚焦的關(guān)鍵點(diǎn)。廈門是一個(gè)人口凈流入城市,是海西區(qū)域最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄唬瑹o論是硬實(shí)力還是軟實(shí)力,都在不斷提升和凸顯。一方面,廈門的優(yōu)質(zhì)地塊受到房企追捧;另一方面,購(gòu)房者對(duì)于置業(yè)島外的認(rèn)同度日益提高。因此,現(xiàn)階段房?jī)r(jià)的上升,主要源于廈門國(guó)際化的營(yíng)商環(huán)境、高附加值產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、高凈值的人才流入以及過剩的資本逐利驅(qū)使。
實(shí)際上,從今年二季度開始,過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)變化,房?jī)r(jià)上漲較快的城市都出現(xiàn)了約束性政策。如果說先前一線城市的漲價(jià)潮帶動(dòng)二線城市出現(xiàn)“跟漲”,那么一線城市因政策調(diào)控引起的樓市突然降溫,也必將快速傳導(dǎo)至二線城市。從6月份開始,廈門樓市成交量出現(xiàn)明顯回落,說明價(jià)格上漲之后市場(chǎng)需要一定時(shí)間的去化周期,價(jià)格的持續(xù)上漲是難以保持的。
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