數據來源:廈門土地房產研究中心
廈門日報訊(記者魏嶺) 2016年,一路狂飆的廈門房地產市場在四季度逐漸回歸理性,全年樓市最終也順利平穩落幕。數據顯示,2016年,廈門新建商品住宅共成交309平方米,全年成交量呈現倒“V”型走勢,房價上漲勢頭得到遏制;二手住宅成交量提高至558.46萬平方米,超過一手住宅近250萬平方米。
【一手住宅】
新增供應同比減少近六成
成交量不及往年水平
2016年,全市商品住宅新增供應159萬平方米,同比減少57%,銷售量309萬平方米(含限價房),同比減少12%,供求比為0.5。供應量減少的原因在于,一方面開發商可售房源減少,另一方面廈門加強商品房預售監管,嚴格價格管理制度。成交量方面,盡管購房需求維持在高位,但受到后期政策嚴控影響,剛需及改善型客戶購房門檻大幅提高,全年銷售量不及往年水平。
從廈門樓市全年走勢來看,在年初全國政策環境松綁、資金放寬的影響下,市場從3月開始出現明顯回溫;4月,土地交易市場的火爆,助推成交量價齊漲;5月,大部分存量不多的房企放緩了推盤節奏,新增供應量驟降,而存量大的開發企業則提價跑量,銷售量依舊維持較高熱度,進入10月,調控政策從嚴升級,成交量萎縮,價格保持平穩。
同安成交量最高
島內供不應求狀況明顯
從各區表現看,近兩年,集美、海滄一直是樓市主力成交區域。不過今年,同安后來居上實現反超,全年成交量突破70萬平方米,成為全市成交量最高的區域,占比達23.85%。
從供應量上來看,島內兩區供應量收窄,全年僅供應10.9萬平方米,占全市總供應量的6.86%,兩區總占比首次跌破10%。而各區中供應量最高的是海滄區,同安、集美兩區以微弱的劣勢緊隨其后。島內思明湖里兩區的供求比為0.4和0.1,供不應求的狀況突出。
改善型戶型需求量增大
120-144平方米成交占比近三成
早在2015年,全市面積段在100-120平方米和120-144平方米的產品供應量就已超過了80-90平方米,但在成交量上,80-90平方米產品仍成交最多。2016年,全市80-90平方米中小戶型成交量明顯減少,占比由2015年的25%將至12%;而120-144平方米和180平方米以上改善型戶型需求量增大,成交量分別占比27%和17%。究其主要原因是,房價的快速上漲促使不少客戶采用“以小換大”、“老舊小區換新小區”的換房方式,增加大戶型需求量。
【二手住宅】
與一手住宅成交量差距拉大
90平方米以下戶型關注度高
近幾年,廈門二手住宅交易量逐年上漲,并成為樓市的重要生力軍。其中,2015年,二手住宅交易量首次超越新建商品住宅;2016年,全市二手住宅成交量558.46萬平方米,共55173套,一、二手住宅交易量差距進一步擴大至近250萬平方米,兩者成交量比值更是降至0.6。
區域成交方面,島內仍占據主導地位,交易量占比58%,島外則以集美、海滄為主力交易區域。面積段成交方面,120-144平方米改善型戶型總成交面積最多,占比19%。值得一提的是,90平方米以下剛需戶型關注度較高,總成交面積占比49%。
從全年走勢看,在眾多利好政策刺激下,上半年二手房交易量維持在高位,由于房東心里預期值較高,成交價居高不下;下半年,隨著政策調控力度的加大,市場觀望氛圍蔓延,交易量萎縮,尤其是進入10月份以后,二手房交易量大幅下挫40%。可以說,二手房交易市場已經進入理性、冷靜的狀態。
【市場展望】
2017新房價格理性回歸
二手房區域性
議價空間加大
2017年上半年房價或高位盤整,漲幅暫時見頂;市場需求在高壓政策和新增供應緊缺雙重影響下仍舊低迷。
主要原因在于,一是2016年中央工作經濟會議明確樓市的發展方向是“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位思路,有助于抑制房價泡沫,促進市場健康平穩發展。
二是此輪政策調控加碼的精準度和目標性更加明確,調控效果在11月份已初見“量價齊跌”的成效,預計今年上半年在高壓調控政策的影響下,房價上漲勢頭由高漲幅下調至小幅增長,甚至小幅負增長,房價理性回歸市場。
三是在高壓政策調控之下,市場觀望情緒濃厚,開發商的推盤節奏也相應放緩。再加上新增推盤項目數量并不多,因此,上半年新增可售房源的供應趨于緊張,市場需求短期內仍舊低迷。
二手住房方面,市場觀望氛圍仍舊蔓延,交易量持續低迷。房東心里預期值不如從前,客戶購房意愿也會相應較低。不排除部分投資客會因為資金等方面的壓力拋售房產,離市中心較遠的區域可能會出現少數房價低于市場行情的房源,區域性的議價空間或加大。 |