現象調查

房東反悔違約，大都被判敗訴

二手房買賣糾紛，最近大幅增加。近日，“律師來了”熱線接到的咨詢中，也有數十名讀者咨詢的問題都與“賣方反悔違約”有關。

導報記者從廈門法院和多家律師事務所了解到，在這類案件中，法院多數情況下判決支持原告，要求被告履行合同，將房產過戶至原告名下?！斑@類案件確實增多了，我最近接觸到多起此類糾紛?！备＝ㄗ詴熉蓭熓聞账魅瘟置糨x律師介紹，此類案件多數情況下會支持原告的訴求。

發生糾紛后，如何更好地維護個人權益？林敏輝提醒，遭遇房東反悔違約后，在敦促原房主繼續履行合同的同時，要防止房東“一房兩賣”，及時到法院起訴，做好房產的保全工作。

專家說法

哪些情況下判強制過戶？

賣方反悔不賣，哪些情況下法院會判強制過戶，哪些情況下會只判賠違約金？

對此，廈門大學法學院黃健雄教授認為，根據《合同法》第107條規定，一方違約的，守約方可以要求違約方繼續履行、采取補救措施或者賠償損失。

二手房交易的流程通常是：簽三方協議(買賣雙方、中介)→買家支付首付→買家辦理貸款→買賣雙方網簽→繳稅費并過戶。如果在整個二手房交易流程中，買家沒有違約并已經網簽，賣家無故違約屬于過錯方。購買人可以要求繼續履行合同(即強制過戶)，可以通過法院走訴訟程序完成房屋過戶。

不過，并非所有的強制過戶訴求都會得到法律支持，有些情況下，不適宜判決強制過戶，守約方也只能選擇要求違約方賠償損失。在房價急劇上漲的時候，容易出現“一房兩賣”的情況，房主在與購房者簽合同后，網簽前又將房子賣給出價更高的購房者，并完成網簽過戶手續。這種情況下，通常第一位購房者只能得到違約金，并不能強制要求過戶。

此外，在房屋被查封的情況下，應確保過戶前查封被依法解除，如房屋因為未了案件而被法院查封的，法院也不會判決強制過戶的。