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廈門2016樓市或呈"慢牛"行情 "去庫存"成主基調

2016-01-21 10:44:40?來源: 廈門網  責任編輯: 劉瑋   我來說兩句
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2015年,廈門樓市低開高走,成績靚麗。

廈門日報訊(文/記者 王俊宏)在房地產政策堅持促消費、去庫存總基調的背景下,2015年已然結束。去年,全國供需兩端寬松政策頻出,促進市場量價穩步回升,行業運行的政策環境顯著改善;2015年1—11月,一線城市房價累計上漲15.1%,二、三線城市累計下跌1%左右,不同城市間分化明顯。

對于廈門市場,2015年樓市低開高走。第一季度市場觀望情緒重,后期受銀行降息降準、公積金貸款松綁、購房落戶大限等因素影響,廈門樓市在第四季度迎來市場高點。面對詭譎多變的市場,我們不禁疑惑,2016年的廈門樓市能否迎來政策紅利?成交量能否再沖新高?房價走向是漲是跌?因此,本報記者近日走訪了多家專業機構,共話2016年鷺島樓市。

廈門土地房產研究中心:

二手市場持續升溫 “去庫存”成商辦市場主基調

2015年廈門二手住宅以39675套、397.9萬平方米的“亮眼成績”超過一手住宅29960套、350.3萬平方米成交量,套數相差近10000套,成交套數同比漲幅為10%。

二手住宅交易量出現增長,一方面與廈門島內新增住宅量少、消費者對島內住宅購房需求大有關,另一方面,隨著廈門高端精品樓盤不斷增加,“以小換大”、“老舊小區換花園小區”的換房需求被不斷釋放,刺激了二手房交易。未來,二手房源將成為島內樓市的供應主力,價格也將穩步上漲;等軌道交通發展成熟后,島內外差異日益縮小,還將進一步釋放二手房源。

而在商業辦公領域,廈門以會展北片區、兩岸金融中心核心區、集美新城、海滄新城等區域為例,未來集中了多個高端寫字樓、商業綜合體項目。從2016年開始,這些高端項目將逐步入市,商業物業可售存量186.7萬平方米,去化周期約11.1年;辦公物業可售存量167.3萬平方米,去化周期約3.6年。未來,體驗式營銷、主題式商業、“線上+線下”運營機制等模式紛紛成為發展熱點,打造差異化同樣成為其“去庫存”的關鍵。

新景祥市場研究中心:

樓市“慢牛”開啟 四大要素支撐房價趨好發展

受落戶政策取消、地王入市等因素影響,部分尚處觀望的購房者被迫提前入市,2015年年底火熱的樓市透支部分購買力,隨著新的一年樓市新常態態勢愈加明顯,且受制于春節等傳統淡季影響,樓市也將逐漸暫入蟄伏期,預計未來短時間內房企推盤節奏稍有放緩,供銷均會有所回落。

經過2015年調整過后,市場將迎來更理性的新常態,而未來,金融寬松、政策支持、地王效應等將成為廈門樓市“慢牛”行情的最為有力的推手,廈門房市“慢?!毙星橛型永m一段時日。

雖是“慢?!毙星?,但廈門房價在全國跌聲一片中依舊堅挺。可以預見的是,未來廈門房價趨好發展態勢不變,主要得益于:一、廈門城市價值不斷提升。廈漳泉一體化建設全面實施、地鐵建設、自貿區確立等利好不斷,城市吸引力持續增強;二、廈門目前住宅用地開發存量去化周期約為2年多,其中283余萬平方米的在售住宅存量去化周期約11個月,市場去庫存壓力小,降價動力不足。三、土地市場火爆,地王頻出背景下,島外四區樓面價均已破萬,伴隨高樓面價項目相繼入市,土地成本倒逼房價,高地價支撐房價高企;四、開發商資金寬裕,不愿“以價換量”。

據2015年廈門樓市銷售金額排行榜顯示,建發、住宅、國貿、禹洲四家在廈房企年銷售金額突破40億元大關,開發商資金回籠量大,因此即使目前銷量緊縮,也不會急于降價。

【鏈接】

中國指數研究院:

全國銷售面積或略有下降 城市間庫存、價格分化顯著

展望2016年,在經濟仍存下行壓力、政策促穩房地產的背景下,預計全國房地產市場銷售面積將略有下降。需求方面,預計商品房銷售面積為12.3-12.7億平方米,同比下降1.0%到4.0%。供應方面,預計全國新開工為15.4-15.7億平方米,同比增長0.5%—2.5%。

而在眾多城市中,城市分化現象將愈加明顯。一二線代表城市商品住宅庫存平均消化時間已降至合理水平;多數三四線城市當前住宅及土地市場庫存去化壓力均較為突出。

一線城市由于經濟發展良好,人口聚集力較強,住宅價格存上漲動力。此外,去年入市的高價住宅用地均集中于一線城市,將帶來新建住宅產品向中高端發展,從而推動未來住宅價格的提升。二線城市商品住宅市場分化明顯,房價將保持相對平穩;東北地區城市樓市疲軟,庫存去化壓力較大,房價存下行壓力。三線城市除珠海、保定、廊坊等外,大部分住宅價格存在下跌預期,部分城市前期供應量較大而需求有限致庫存高企,部分城市經濟、產業發展較慢或不及周邊城市,市場需求被周邊吸納能力較強的城市分流,2016年預計這些城市新建住宅價格存下跌預期,但不會出現斷崖式下跌。

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