廈門二手房行情火爆 過戶前毀約等變數(shù)頻繁出現(xiàn)
2016-04-29 19:01:10王紹亮 彭菲 高金環(huán)?來源: 廈門網(wǎng) 責(zé)任編輯: 柳綠 我來說兩句 |
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案例3 買房之事了結(jié)了,中介費(fèi)又起波瀾 和前面兩個(gè)案例相比,這個(gè)例子更離奇。 經(jīng)中介的介紹,阿徽和花花(均為化名)簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》,約定花花將名下的房子以83萬元的價(jià)格賣給阿徽。簽協(xié)議時(shí),阿徽支付了3萬元定金。并且阿徽還和中介簽訂協(xié)議,確認(rèn)傭金和支付方式,當(dāng)日支付1萬元,另有1萬元在辦理過戶手續(xù)時(shí)再支付。 過了幾個(gè)月,花花突然表示,因?yàn)榉孔又坝匈J款,需要解押,而她目前沒有足夠的解押款,無法按照約定時(shí)間解押過戶?;ɑㄌ岢觯獬齾f(xié)議,同意雙倍返還定金。之后,阿徽收到了花花支付的6萬元,買賣房子的事就此作罷。 事情并沒有結(jié)束。中介認(rèn)為,既然已經(jīng)促成了雙方簽協(xié)議,中介費(fèi)應(yīng)當(dāng)照付。催討無果,中介提起訴訟,法院作出判決,要求阿徽支付中介費(fèi)余款1萬元以及相應(yīng)的違約金。 判決之后,阿徽付了這筆錢,但他并不甘心。因?yàn)樵诜ㄍ徖頃r(shí),花花說出了自己反悔的另一個(gè)理由——那時(shí)同一個(gè)路段上差不多的戶型都已經(jīng)賣到100多萬了,而她卻只賣83萬元。而且花花還說,當(dāng)初解除合同時(shí),中介勸她,隨著房價(jià)上漲,即使支付雙倍定金也不會(huì)吃虧。 阿徽轉(zhuǎn)而起訴花花,要她賠償損失,即2萬元中介費(fèi)、資金占用費(fèi)、律師費(fèi)等。 法院裁決 該案歷經(jīng)兩級法院的審理,最終法院認(rèn)為,雙方合同解除的過錯(cuò)在于花花,花花應(yīng)對其違約行為承擔(dān)責(zé)任,其雙倍返還定金后,并不免除賠償阿徽損失的責(zé)任。依據(jù)雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》,一方違約的,除向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任外,還應(yīng)承擔(dān)對方因解決糾紛所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用、仲裁費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等一切費(fèi)用。 因此,判決花花向阿徽賠償2萬元中介費(fèi)、5000元律師費(fèi),資金占用費(fèi)按照銀行同期同類貸款利率來計(jì)算。 【業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)】 違約若納入信用記錄 可有效培養(yǎng)契約精神 據(jù)了解,近期二手房市場違約頻發(fā)的主要原因是,二手住宅房價(jià)上漲,二手住宅交易時(shí)間長,二手房房主違約成本低。 廈門房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長林永洪說,目前的合同條款中,普遍規(guī)定一旦違約,違約方需要雙倍返還定金。而購房者確定購房意向的時(shí)候,只交兩三萬元的定金,房東如果違約,只需要賠償幾萬元,但如果購房者交了10萬元的定金,房東違約就需要返還20萬元的定金,違約成本變高,就會(huì)有壓力。 “還有另外一種方法可以增加違約成本?!绷钟篮檎f,按照《合同法》的規(guī)定,二手房買賣雙方在合同中可以規(guī)定,任何一方違約要給對方支付房價(jià)的20%,作為違約金。廈門的住宅總價(jià)動(dòng)輒上百萬,甚至幾百萬,違約成本也較高。 不少業(yè)內(nèi)人士提出,要減少違約行為的發(fā)生,還需要從個(gè)人信用社會(huì)評價(jià)體系建設(shè)入手。如果買賣二手房過程中出現(xiàn)的違約行為,會(huì)被錄入當(dāng)事人在銀行或其他機(jī)構(gòu)的信用記錄,這種做法,也會(huì)給當(dāng)事人的違約動(dòng)機(jī)予以相應(yīng)的警示,對于培養(yǎng)全社會(huì)的契約精神、守信風(fēng)尚,都會(huì)產(chǎn)生積極的效應(yīng)。 【律師說法】 保留購房證據(jù) 增加違約壓力 北京盈科(廈門)律師事務(wù)所合伙人盧玉瓊律師也認(rèn)為,在合同條款中要盡可能增加違約成本。此外,最好在合同中約定,守約方主張權(quán)利時(shí)產(chǎn)生的調(diào)查費(fèi)、公證費(fèi)、差旅費(fèi)、律師費(fèi)用等,需要違約方承擔(dān),進(jìn)而增加房東違約壓力。 盧玉瓊說,遇到房東違約,購房者并非只能被動(dòng)接受賠償。購房者可以要求解約,違約方返還定金;也可以拒絕接受返還定金,而是要求房東繼續(xù)履行合同。 她建議,購房者要注意保留購房證據(jù),如短信往來、錄音、中介機(jī)構(gòu)相關(guān)書面證明等。 |
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