新政組合拳有望引導廈門房地產市場健康、平穩發展。(資料圖片)

新的住房貸款政策備受購房者關注。(資料圖片)

廈門日報訊 (文/本報記者 魏嶺 洪雅婷)近期，廈門出臺一系列政策“組合拳”，從居住用地供應、住房信貸政策、土地供后監管、商品房預售監管、保障性住房和公租房建設等角度，以促進我市房地產市場平穩健康可持續發展。而對樓市新政的出臺，市場有何反應？后市將如何演化？

觀望情緒初現

部分投資客開始離場

幾年前來廈門工作的熊先生，去年在翔安買了在廈的首套房子，仍在還貸，今年他又把目光瞄準了集美的一個樓盤。7月15日樓市限貸政策出臺前，有一筆貸款 記錄未結清的情況下，首付四成需120萬元，而按新政策，首付需6成共計180萬元左右。對此，熊先生表示，首付漲了，買房的事得重新考慮下。

在這一輪調控中，受限貸政策影響的投資者不在少數。部分購房者更是搶在新的信貸政策執行前集中備案。因此，上周樓市成交面積實現環比大幅上漲，據易居克而瑞數據，上周全市商品住宅成交面積環比上漲超六成。

購房者對市場的預期也發生了細微的變化。在融僑觀邸售樓處，銷售人員告訴記者，新政出臺后客流量有所減少，大家開始觀望起來。部分購房者對房價漲幅太快 的擔憂也在消除，來自莆田的購房者李女士認為，新政策對剛需客群而言是一個利好消息，“這樣一來，廈門房價不會漲太快”。

同樣的觀望情 緒在二手房市場也開始出現。據廈門市房地產經紀人協會會長、廈門高鵬房產總經理傅強介紹，新政出臺后，二手房的交易難度變大了，手握多套房的投資客開始愿 意降低部分利潤出售。他表示，有些購房者資金壓力變大后，買房會猶豫不決。新政的出臺對投資客的影響比較大:“現在首付變成了50%、60%，投資成本、 投資壓力變大，投資客的觀望情緒加重。”

改善型樓盤受影響大

房企新蓄客周期將延長

由于有房并擁有 多次貸款記錄的客戶占比相對較高，改善型項目受到新政的影響明顯比剛需盤更大。記者從集美某售樓處獲悉，該樓盤認籌的客戶中，有大約20%的客戶可能因為 限貸后首付比例提高而無法購房。五緣灣恒禾七尚售樓處置業顧問向記者坦言，新政對他們的影響很大，“客戶大部分是企業主，他們會考慮資金成本的問題。”

與改善型樓盤相比，大部分剛需項目均表示，客戶主要是自住型客群，投資客不多，“新政影響不大”。位于同集路旁的中聯觀云溪營銷總監蘭水添表示，項目前 期銷售中，首套房的購房者比例一直比較高，“各種投資性、投機性需求受到擠壓是肯定的，不過這對我們這種項目下一批的蓄客影響有限。”

“限貸政策肯定是有殺傷力的。”均和評估董事長王崎表示，從單價上看，已經很難辨別清楚剛需盤和改善型項目的差別，兩者的差距在不斷變小，只能從戶型大小 和總價高低來判斷。但無論是剛需盤還是改善型項目，新政后，開發商都將迎來一輪新的蓄客、洗客。“目前蓄客難度要大一些，上半年可能只要三個月，現在可能 要半年甚至更久。”

多幅地塊近期出讓

土地市場有望降溫

加大土地居住用地的供應是此次調控政策的重 要內容。除了3年供應650萬平方米居住用地，今年7、8月，廈門將密集推出6宗居住用地，其中集美1宗、同安1宗，翔安4宗，總建筑面積約48萬平方 米，超過上半年的總供應量。種種跡象顯示，廈門居住用地出讓將明顯進入“快車道”。

不少業內人士認為，政府不斷釋放加大土地供應的強烈 信號，將在一定程度上穩定和緩解市場緊張情緒，計劃中出讓的地塊若能如期拍出，也將一定程度上緩解目前開發商面臨的“地荒”困境，從源頭上增加新房市場的 供應量。王崎預測，除了這次的6塊土地外，9·8投洽會期間，應該還會有新的土地供應出來。此外他強調，如果真如傳言的那樣，在出讓地塊中增加限價等條 件，雖然相對地價有一定的限制，但由于各區的土地出讓間隔期的差異，島外集美、海滄出現區域性地王的可能性依然存在。

房企或試探性推盤

樓市平穩是下半年主基調

統計數據顯示，6月廈門商品住宅成交量環比下降44%，廈門樓市回歸理性的預兆初現。專家預計，隨著政策執行帶來的預期變化，開發商在推盤和定價節奏上也將更謹慎，未來理性去化的趨勢或將逐漸明顯。

“原本不準備在近期開盤的項目，可能會在近期陸續推盤搶一撥客。”蘭水添透露，面對后市的不確定性，開發商可能會推出小部分產品試水，但房價漲幅肯定會以平穩為主，以試探市場的接受度。

王崎則認為，下半年整體樓市將面臨量縮價穩的態勢。價格方面，因為經過上一輪土拍和一段時間的市場消化，上漲后的房價已經坐實了，考慮到價格、庫存水平以及市場預期，房價穩中有漲將是大趨勢。

“由于島內二手房市場都是存量房，靠限貸降價可能性不大。該買島內的人還是會買，只是時間上的問題。”對于下半年的二手房市場，傅強預測，二手房交易量相對平穩、成交價格穩中有升，但不會像前幾個月那樣瘋狂。

近期主要調控政策

加大土地供應力度

發布《廈門市2016-2018年居住用地出讓計劃》，2016至2018年擬推出居住用地建筑面積總量超650萬平方米，其中今年廈門計劃出讓居住用地17宗，建筑面積約210萬平方米。近期將分批次推出6宗居住用地，并加大中小戶型住宅房源供應力度。

調整住房公積金貸款政策

首次申請者首付款比例不低于20%，貸款利率按公積金貸款基準利率執行；第二次申請者首付款比例不低于50%，貸款利率按公積金貸款基準利率的1.1倍執行。停止向第三次及以上申請公積金貸款的職工家庭發放住房公積金貸款。

調整個人商業性住房貸款政策

購房家庭名下在本市無住房且無購房貸款記錄的最低首付比例為25%；在本市有住房且無購房貸款記錄，或名下有1筆購房貸款記錄且相應貸款已結清的最低首 付比例為30%；名下有1筆購房貸款記錄未結清，或名下有2筆及以上購房貸款記錄且相應貸款已結清的最低首付比例調整為60%；名下有2筆購房貸款未結清 的不予受理貸款申請。

此外，還有包括進一步從嚴土地供后監管、加強商品房預售監管、打擊房地產中介市場違法違規行為、加快保障性住房和公租房建設等方面的政策，對出讓土地動工竣工時間、商品住宅價格、保障房供應等作出了嚴格規定。

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廈門大學管理學院副院長戴亦一

【專家觀點】

本輪調控市場接受度高

此輪信貸調控政策的出臺，可謂是一波三折，不過最終還是塵埃落定，并在7月15日起正式執行。這次調控的力度適宜，在保護剛需客戶(即首次貸款購房的客 群)的前提下，加大打擊投機客的力度。其實，在上一輪的樓市調控周期里，廈門就已經執行了“認房又認貸”的限貸政策，這樣的“老政策”更容易被市場接受， 又可以在市場預期上給過熱的樓市降降溫。不過，寄希望于限貸政策帶來廈門樓市的明顯回調，也是不現實的。畢竟，廈門的樓市已經是“土豪們的游戲”，不差錢 的購房者就不會受到貸款政策的限制。下半年的廈門房地產有望走“量跌價穩”的軌跡。

均和評估董事長王崎

購房者不妨等等再出手

這一次的政策屬于保守型，只是限貸而沒有限購，算得上是“溫柔的一刀”，但殺傷力還是很明顯的。根據我們的了解，二手房市場上已經出現了變化，近期我們 接到的評估件減少了50%—60%，說明交易量在下滑，同時我們也看到，有的房源價格已經恢復到三周以前。對于這些房東而言，他們的心理預期是打了折的， 房價也有了一定的溢價空間。對于受貸款限制的購房者，他們的買房策略也將發生變化。這個時候購房者不妨再等等看，瞅準時機再下手。另外，值得注意的是，少 了本地投資客的競爭，資金實力雄厚的外地購房者也將迎來購房好時機。

廈門日報訊 (文/本報記者 劉博)二套房首付比例提高到六成，對廈門二手房市場有什么樣影響？

業內人士認為，6月已經出現理性趨勢，再加上7月新政的出臺，購房者出現觀望情緒，房東態度開始緩和，房價也不如以往堅挺，下半年或許成為購房好時機。

二手房量價齊跌

島外比島內更明顯

新政對廈門二手房市場的影響顯而易見。從7月9日限貸消息發布，到7月15日正式執行，廈門二手住宅的成交量明顯下滑。據廈門網上房地產數據，7月15日當天，廈門二手房成交量僅240套，比前一天下滑35%。

而記者走訪多家中介發現，客戶到訪量明顯減少，麥田和家動力負責人均表示，門店到訪量大概減少了30%。價格方面，島外部分地區已經開始出現松動，房價下降1000-2000元/平方米。對此，家動力房產總經理劉建福認為:“下半年將進入買方市場，二手房價格不會出現大的波動。”

成弘房地產總經理鄒亮表示:“本次新政對改善型房產影響較大，比如建發中央灣區一套總價840多萬的房子，首付多兩成就要多付160多萬。”

間接抑制短線投資客

對長線投資客影響甚微

去年以來，廈門的二手房市場充斥著大量的投資客，本輪新政被認為將對投資客產生更大影響。業內人士認為，新政出臺會抑制短線投資客。

除了首付比例提高，劉建福還指出，投資客對利息也十分敏感，一旦購房者持續觀望，接盤不積極，他手里房子就沒那么快出手。

但是，記者在采訪中了解到，對于高端社區的長線投資者，影響則不明顯。恒晟世紀房產店長林玲說:“海峽國際社區的購房者中有一半都是3-5年長線投資者，總體上有三到四成都是全款買房，自然不會產生影響。”

記者了解到，前幾個月廈門二手房成交有40%左右都是投資行為，如果新政抑制短線投資，那么接下來二手房成交量下滑也是正常現象。

【機構觀點】

圖智土地研究中心

廈門房市有望回歸理性、平穩過渡

從今年二季度開始，房地產政策過去全面寬松的趨勢已經出現變化，房價上漲較快的城市都出現了約束性政策。從6月份開始，廈門的樓市成交量也出現明顯回落。

展望下半年，國家層面依然以去庫存為主旋律、貨幣政策和財政政策轉向預期越來越濃；而廈門在7月15日正式實施新的住房貸款政策，并著力于從居住用地供應、土地供后監管、商品房預售監管、保障性住房和公租房建設等方面采取一系列有效措施，促進我市房地產市場平穩健康可持續發展。由此看來，廈門樓市在供應端層面正積極維穩擴量，需求端具備充足購房客群，供需兩端保持平衡，廈門房地產市場有望回歸理性購房、平穩過渡期。

大塊文案

調控堪稱亞熱帶風暴

下半年依舊房少人多

廈門本次調控政策的主題是“認房又認貸，提首付保剛需，抑投資逐投機”，可算是一場“亞熱帶風暴”。影響最大的就是有房有一筆貸款未結清、有房有兩筆及以上貸款已結清由以前40%首付提升到60%，有房有兩筆貸款未結清的由以前可50%貸款變為不可貸款——這將督促實力不強的投機者離場，而對于剛需首套的購房者則無任何觸動。二手房歷來投機者眾，因此本次信貸政策的調整對二手房的影響要大于新房。

據了解，下半年新房實質推貨估計有6000多套，考慮到今年新出讓地塊至少要明年4月份后才能上市出手，因此今年下半年到明年5月前，樓市供應緊缺的態勢仍將持續。買房熱度將分化，小戶型100平方米以下依舊搶手，100-144平方米的改善房熱度將減但不愁去化，稀缺低密別墅產品去化速度放緩，144平方米以上平層大戶除非有稀缺資源賣點，否則最慢。

對于自住兼投資的買家而言，面臨的依舊是房少人多的局面，整個地產大勢不改，被按住的房價只是暫時舒緩增長，該買還是快點買；而對于投機炒房客而言，瘋狂的短期炒房勢頭會被擊中，但依舊暗流涌動。

克而瑞廈門機構

限貸影響有限

加大土地供應和保障房建設是良方

如果僅僅看“限貸”的政策影響，這類行政干預手段確實在短周期內對投機行為有著一定的抑制作用，最直觀的就是資金杠桿加大了。

實際上，更重要的是在心理預期的影響。這類政策的特點在于設定更高的準入門檻，使得具備購房資格或購房能力的群體減少，與限購、延長醫社保繳交年限、限定貸款額度等等政策作用相似，在一定時期內可能會使呈現出來的成交數據得到控制。

縱觀全國，上海、深圳、廣州、南京、武漢在3月份都出臺過類似新政。對于這類“老面孔”的政策，不管是開發企業還是購房者，應該都有充足的經驗來應對，不會真正影響推盤或者購房的決策。所以單看“限貸”政策，是難以對市場造成太大影響的。

本論調控政策中，最值得一提的是“加大居住用地供應力度”和“加快保障性住房和公租房建設”。三年600萬平方米的居住用地供應，雖然要滿足目前廈門旺盛的購房需求還有差距，但是在出讓計劃不打折扣的情況下，加快土地供應節奏、加大土地供應力度，確實是改善市場供求結構，醫治目前樓市捂盤成風，供不應求格局的良方。同時，加速建立保障房與公租房并軌機制，更是引導市民居住需求、化解矛盾滋生和失控風險的民生工程。