2017年,廈門一手市場或將呈現“量跌價穩”的態勢
廈門日報訊(記者劉博)2016年,是廈門房地產波瀾起伏的一年。這一年內,經歷了高歌猛進、價量雙升;而后隨著限貸、限購等政策不斷收緊,一、二手樓市又重回理性平穩軌道。尤其近期,市場買賣雙方都陷入了濃厚的觀望情緒中。那么,此輪沉寂要多久能夠打破?2017年,廈門樓市又將走向何方呢?
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一手住宅
“量跌價穩”是主基調
年底,本是傳統的交易活躍期,但是2016年底廈門樓市卻籠罩在一片沉寂之中,開發商推盤不積極,購房者出手不踴躍。這一輪沉寂將何時打破?均和評估董事長王崎和世聯行廈門公司總經理梁豐都認為2017年5月或將是重要節點。
而預測2017年全年,廈門一手市場或將呈現“量跌價穩”的態勢,即難以出現暴漲暴跌現象。受限價政策影響,去年底有些樓盤封盤惜售,待2017限價政策解除后調高售價,業內人士認為:“至多在原有基礎上調整,難出現跳漲。”而是否會出現大幅降價樓盤,則主要取決于開發商的抗風險能力。王崎認為目前廈門市場上的開發商抗風險能力比較強,“第一,2016年這一輪跳漲,開發商賺翻倍,足以撐兩年。第二,大開發商居多,不易出現資金鏈問題。”
但是,在平穩的主旋律下,也不排除將形成市場分化局面。某業內人士認為:“可能出現日光盤,也可能有個別小幅降價盤。價格合理、推盤量少的樓盤很容易日光,而個別急于沖業績的開發商,或許會推出小幅降價樓盤。”
此外,房價跳漲限制住一部分購房者,也起到穩定市場的作用。王崎將其比喻為股市:“入市門檻高,市場更安全。如新三板、創業板比較穩定,不像A股暴漲暴跌。”
二手住宅
交易量或萎縮、市場秩序回歸理性
2015年,廈門二手住宅交易量幾乎與一手持平;而2016年則強勢上升,成交量達558.46萬平方米,接近一手住宅的兩倍。業內人士認為,這一現象折射出幾個真相:第一,證明廈門城市越來越成熟,GDP排名前30位的城市都將逐漸進入存量房市場;第二,購房者對二手房接受度提高了,置換客戶增多;第三,一手房供應嚴重不足;第四,大量投資客已撤場。
的確,二手房交易量大可以證明一個城市的成熟度,但是,二手市場的成熟仍需一定時間。2016年是廈門進入存量房市場的第二年,暴露了市場秩序的不成熟,先是價格跳漲、銷量激增,接下來銷量斷崖式下跌、房東降價,說明廈門二手市場正處于重新洗牌、調整秩序的時期。業內普遍認為,2017年二手市場交易量會萎縮,市場秩序將朝著更穩定、理性的方向發展。
欣慰的是,近期兩種市場現象直接推動了二手市場的平穩。一方面,由于去年房價跳漲到達新高位、投資客被迫退場,購房者需要一定時間接受新高價,出手更謹慎。另一方面,經歷下半年接盤冷淡沖擊,房東的不理性漲價行為受到了抑制。業內認為,買賣雙方的互相制約將推動廈門二手市場理性、平穩發展。
純商辦產品
或仍難破僵局
本文將商住型SOHO排除在外,只探討純商業、辦公用途產品。這一部分歷來存量巨大、去化周期較長,最近幾年還出現與住宅價格倒掛現象。
以社區底商為例,過去幾年,社區底商價格是住宅的2-3倍;而近幾年變得與住宅持平,甚至僅為住宅的1/2,且空置率高,出現了“三代養一鋪”的笑談。梁豐表示:“目前只有餐飲和中介店面較活躍,其他多半倒閉,因為互聯網改變了商業格局,所以需要商業環境改善,才能解決這個問題。”
相比之下,廈門優質購物中心則相對樂觀。戴德梁行數據顯示,2016年年末,全市優質購物中心存量為185.3萬平方米,總體空置率僅為9.5%。但戴德梁行廈門分公司總經理潘育敏提醒:“未來的大量供應仍需引起重視,僅2017年就將有8個購物中心入市,空置率或被拉高。”對此,她建議商場采取新探索和創意,“如亞馬遜、京東等電商打造線下體驗店;書店、餐廳提供個性化服務;購物中心通過科學美觀的設計吸引商家和客流。”
此外,辦公市場一樣嚴峻,截至2016年底,廈門甲級寫字樓存量達63萬平方米,而全年吸納量僅為4.6萬平方米,較2015年還下降了65.6%,這主要受年初P2P行業洗牌、國際貿易局勢惡化等影響。更令人擔憂的是,2017年還將有84.5萬平方米甲級寫字樓入市,超過目前存量,這意味著空置率將進一步拉高。對此,王崎提出:“消除金融政策歧視,使交易活躍起來,才可化解風險。目前商辦產品最低首付是50%,最長貸款年限只有10年,且無利率優惠。如果改成與住宅一樣的首付和貸款年限,或將吸引一批中小企業入駐。” |