買房前一定要仔細(xì)挑選

廈門晚報(bào)訊（記者 王紹亮 彭菲 高金環(huán)）廈門一名女士前不久跟房東約好了過戶時(shí)間，因?yàn)榕畠撼椴怀隹諄恚^戶時(shí)間延后兩天。到辦理過戶時(shí)，房東假借夫妻離婚為由反悔了，而實(shí)質(zhì)上是因?yàn)榉績r(jià)毀約。這名女士無法接受這個(gè)理由，準(zhǔn)備起訴房東。

這不是個(gè)例。春節(jié)過后，樓市升溫，房價(jià)持續(xù)走高，幾乎一日一價(jià)。隨之而來的是，二手房交易違約現(xiàn)象頻發(fā)。

合同都簽了，錢也都交了，為啥過戶時(shí)還會出現(xiàn)變數(shù)呢？難道這些賣房者都沒有契約精神嗎？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要減少交易違約現(xiàn)象，除了需要呼吁買賣雙方秉持契約精神外，最關(guān)鍵的還是要有措施加以制約，增加違約成本。

【背景】

二手房量價(jià)齊升

上周成交1955套

去年下半年以來，降息降準(zhǔn)、購房首付比例下調(diào)、契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠調(diào)整，以及房地產(chǎn)業(yè)“營改增”等一系列樓市政策的出臺，釋放了購房者的需求，也吸引諸多改善型購房者換房，二手住宅成交火爆。

根據(jù)市國土房產(chǎn)局公布的數(shù)據(jù)，今年第一季度，廈門二手房交易13067套，環(huán)比增加16%，同比增加158%；面積131.2萬平方米，環(huán)比增加16%，同比增加156%，為歷史最高。

根據(jù)“廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月18日—4月24日，廈門二手房總成交為1955套，環(huán)比上漲10.95%，與去年同期的811套相比，上漲141.1%。

這波“熱潮”讓廈門房價(jià)也應(yīng)聲上漲。

國家統(tǒng)計(jì)局廈門調(diào)查隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2月，廈門二手房售價(jià)環(huán)比上漲2.0%，排在合肥、上海、深圳、北京之后，位居全國70個(gè)大中城市的第五位；同比上漲8.1%，位居全國70個(gè)大中城市第七位；今年3月，廈門二手房價(jià)格同比上漲13.9%，位居全國70個(gè)大中城市的第六位。

　房產(chǎn)證拿到手，購房者才心安

近段時(shí)間辦理房產(chǎn)過戶的市民絡(luò)繹不絕

案例2

告訴中介“不急著賣”，對方又轉(zhuǎn)4.5萬元過來

不管怎么說，陳女士還算幸運(yùn)，盡管一波三折，畢竟最后拿到了房產(chǎn)證。而阿馨(化名)則沒那么幸運(yùn)。原本雙方談好了210萬元的價(jià)格買房子，阿馨還付了5萬元定金，結(jié)果房東第二天就反悔了。見無法說動房東，阿馨決定起訴，要求房東賠償雙倍定金。

在中介的介紹下，阿馨與阿蘭(化名)以210萬元成交一套房子。阿馨說，當(dāng)時(shí)阿蘭在外地，而她有意買房，所以兩人包括中介通過微信溝通，最終把價(jià)格談了下來。當(dāng)天，中介就要求阿蘭提供銀行賬號，用于接收定金。

阿馨說，她當(dāng)天向中介支付了5萬元定金，由中介代為保管，而中介也馬上轉(zhuǎn)了5000元到阿蘭的賬戶上，剩余的錢按照之前的協(xié)議——在辦理交易手續(xù)后，中介會再支付給阿蘭。

沒想到的是，第二天，阿蘭就通過微信告訴中介，成交價(jià)太低了，她現(xiàn)在不急著賣，會把5000元退給阿馨。中介跟阿蘭解釋，已經(jīng)收取了客戶的定金，這錢不能退。兩天后，中介又向阿蘭賬戶轉(zhuǎn)了4.5萬元，也就是說，阿馨的5萬元全都付了。

雙方僵持不下，阿馨只好把阿蘭告上思明區(qū)法院，要求阿蘭雙倍返還定金即10萬元。

阿蘭在法庭上提出異議，她說，她首筆收到的5000元只能算是阿馨支付的意向金，并非法律上所說的定金。而且雙方還沒有簽合同，自己明確表示不交易了，中介沒有任何告知，擅自又轉(zhuǎn)賬4.5萬元。她覺得，這是因?yàn)榻灰撞怀桑薪樵诖驌魣?bào)復(fù)她。

法院裁決

法院審理認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式，書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式，微信也屬于訂立合同的合法形式。本案中，阿馨通過中介與阿蘭聯(lián)系房產(chǎn)買賣事宜，中介以微信方式與阿蘭達(dá)成合意并形成初步的購房合同。雖然阿馨主張定金為5萬元，但是從微信聊天記錄來看，達(dá)成合意的當(dāng)天約定定金為5000元，之后阿蘭明確表示不再履行合同，而且中介再支付4.5萬元，也不符合事先協(xié)商的條件即“辦理交易過戶手續(xù)”，因此法院認(rèn)定定金為5000元。

因?yàn)榘⑻m反悔，阿馨有權(quán)要求依照定金罰則支付雙倍定金。法院最終判決，阿蘭須向阿馨雙倍返還定金1萬元，另外還須退還阿馨4.5萬元。

案例3

買房之事了結(jié)了，中介費(fèi)又起波瀾

和前面兩個(gè)案例相比，這個(gè)例子更離奇。

經(jīng)中介的介紹，阿徽和花花(均為化名)簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定花花將名下的房子以83萬元的價(jià)格賣給阿徽。簽協(xié)議時(shí)，阿徽支付了3萬元定金。并且阿徽還和中介簽訂協(xié)議，確認(rèn)傭金和支付方式，當(dāng)日支付1萬元，另有1萬元在辦理過戶手續(xù)時(shí)再支付。

過了幾個(gè)月，花花突然表示，因?yàn)榉孔又坝匈J款，需要解押，而她目前沒有足夠的解押款，無法按照約定時(shí)間解押過戶。花花提出，解除協(xié)議，同意雙倍返還定金。之后，阿徽收到了花花支付的6萬元，買賣房子的事就此作罷。

事情并沒有結(jié)束。中介認(rèn)為，既然已經(jīng)促成了雙方簽協(xié)議，中介費(fèi)應(yīng)當(dāng)照付。催討無果，中介提起訴訟，法院作出判決，要求阿徽支付中介費(fèi)余款1萬元以及相應(yīng)的違約金。

判決之后，阿徽付了這筆錢，但他并不甘心。因?yàn)樵诜ㄍ徖頃r(shí)，花花說出了自己反悔的另一個(gè)理由——那時(shí)同一個(gè)路段上差不多的戶型都已經(jīng)賣到100多萬了，而她卻只賣83萬元。而且花花還說，當(dāng)初解除合同時(shí)，中介勸她，隨著房價(jià)上漲，即使支付雙倍定金也不會吃虧。

阿徽轉(zhuǎn)而起訴花花，要她賠償損失，即2萬元中介費(fèi)、資金占用費(fèi)、律師費(fèi)等。

法院裁決

該案歷經(jīng)兩級法院的審理，最終法院認(rèn)為，雙方合同解除的過錯(cuò)在于花花，花花應(yīng)對其違約行為承擔(dān)責(zé)任，其雙倍返還定金后，并不免除賠償阿徽損失的責(zé)任。依據(jù)雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，一方違約的，除向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)承擔(dān)對方因解決糾紛所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用、仲裁費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)等一切費(fèi)用。

因此，判決花花向阿徽賠償2萬元中介費(fèi)、5000元律師費(fèi)，資金占用費(fèi)按照銀行同期同類貸款利率來計(jì)算。

【業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)】

違約若納入信用記錄

可有效培養(yǎng)契約精神

據(jù)了解，近期二手房市場違約頻發(fā)的主要原因是，二手住宅房價(jià)上漲，二手住宅交易時(shí)間長，二手房房主違約成本低。

廈門房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副秘書長林永洪說，目前的合同條款中，普遍規(guī)定一旦違約，違約方需要雙倍返還定金。而購房者確定購房意向的時(shí)候，只交兩三萬元的定金，房東如果違約，只需要賠償幾萬元，但如果購房者交了10萬元的定金，房東違約就需要返還20萬元的定金，違約成本變高，就會有壓力。

“還有另外一種方法可以增加違約成本。”林永洪說，按照《合同法》的規(guī)定，二手房買賣雙方在合同中可以規(guī)定，任何一方違約要給對方支付房價(jià)的20%，作為違約金。廈門的住宅總價(jià)動輒上百萬，甚至幾百萬，違約成本也較高。

不少業(yè)內(nèi)人士提出，要減少違約行為的發(fā)生，還需要從個(gè)人信用社會評價(jià)體系建設(shè)入手。如果買賣二手房過程中出現(xiàn)的違約行為，會被錄入當(dāng)事人在銀行或其他機(jī)構(gòu)的信用記錄，這種做法，也會給當(dāng)事人的違約動機(jī)予以相應(yīng)的警示，對于培養(yǎng)全社會的契約精神、守信風(fēng)尚，都會產(chǎn)生積極的效應(yīng)。

【律師說法】

保留購房證據(jù)

增加違約壓力

北京盈科(廈門)律師事務(wù)所合伙人盧玉瓊律師也認(rèn)為，在合同條款中要盡可能增加違約成本。此外，最好在合同中約定，守約方主張權(quán)利時(shí)產(chǎn)生的調(diào)查費(fèi)、公證費(fèi)、差旅費(fèi)、律師費(fèi)用等，需要違約方承擔(dān)，進(jìn)而增加房東違約壓力。

盧玉瓊說，遇到房東違約，購房者并非只能被動接受賠償。購房者可以要求解約，違約方返還定金；也可以拒絕接受返還定金，而是要求房東繼續(xù)履行合同。

她建議，購房者要注意保留購房證據(jù)，如短信往來、錄音、中介機(jī)構(gòu)相關(guān)書面證明等。